Ceny mieszkań w Gdańsku 2026: dzielnice i rynek wtórny
Ceny mieszkań w Gdańsku 2026: rynek wtórny 14 035 zł/m² w transakcjach (NBP, II kw.), oferty 16 384 zł/m². Ceny w dzielnicach, trend od 2022, wykres.
Średnia cena transakcyjna mieszkania z rynku wtórnego w Gdańsku wyniosła w II kwartale 2026 roku 14 035 zł/m² według NBP, a w ogłoszeniach sprzedający oczekiwali średnio 16 384 zł/m². Ceny mieszkań w Gdańsku w 2026 rosną (+4,6% rok do roku, najszybciej wśród 7 największych miast), a w dzielnicach wahają się od około 8 700 zł/m² w Rudnikach do około 21 100 zł/m² w Młyniskach według SonarHome.
Dane aktualizujemy co kwartał, po publikacji NBP. Następna aktualizacja: po danych za III kwartał 2026.
Przykładowa sytuacja: Właścicielka 50-metrowego mieszkania na Przymorzu sprawdza ceny przed sprzedażą. Portal pokazuje dla dzielnicy 19 132 zł/m², więc w głowie ma już ok. 956 600 zł. Potem trafia na dane NBP dla całego Gdańska (14 035 zł/m², czyli ok. 701 750 zł za 50 m²) i na szacunek z aktów notarialnych dla Przymorza Wielkiego (14 469 zł/m², ok. 723 450 zł). Różnica między pierwszą a ostatnią liczbą to ponad 230 tys. zł. Ten scenariusz jest ilustracją, ale pokazuje sedno problemu: w Gdańsku krąży kilka różnych “cen za metr” i każda mierzy coś innego. Poniżej rozkładamy je na części.
Ile kosztuje metr mieszkania w Gdańsku w 2026?
Sprzedający w Gdańsku widzi dziś co najmniej cztery różne średnie: od ok. 13 800 do ok. 18 600 zł/m². To nie jest błąd żadnego z serwisów. Każda liczba opisuje inny zbiór mieszkań albo inny moment transakcji.
| Rodzaj ceny | Kwota | Źródło i okres | Co mówi |
|---|---|---|---|
| Cena transakcyjna, rynek wtórny | 14 035 zł/m² | NBP, II kw. 2026 | Ile kupujący faktycznie zapłacili za mieszkania używane |
| Cena ofertowa, rynek wtórny | 16 384 zł/m² | NBP, II kw. 2026 | Ile sprzedający chcieli w ogłoszeniach |
| Cena z aktów notarialnych (model) | ok. 13 781 zł/m² | SonarHome, wrzesień 2026 | Szacunek z transakcji, liczony co miesiąc |
| Średnia wszystkich ogłoszeń portalu | 18 610 zł/m² | Tabelaofert, wrzesień 2026, 4 877 ofert | Oferty nowe i używane razem |
Najwyższa liczba jest zawyżona przez nowe inwestycje: według tego samego portalu średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym w Gdańsku to 18 822 zł/m². Jeśli sprzedajesz mieszkanie używane, punktem wyjścia jest cena transakcyjna z rynku wtórnego, czyli ok. 14 tys. zł/m², a nie średnia portalu.
Warto też wiedzieć, że NBP koryguje dane wstępne. Za I kwartał 2026 Strefa Inwestorów podawała za NBP 13 870 zł/m², a w obecnym pliku NBP ten sam kwartał ma 13 825 zł/m².
Czy ceny mieszkań w Gdańsku rosną? Trend 2022-2026
Tak. Według NBP cena transakcyjna na rynku wtórnym wzrosła z 10 407 zł/m² w II kwartale 2022 r. do 14 035 zł/m² w II kwartale 2026 r. Z naszych obliczeń na podstawie danych NBP wynika:
- +34,9% w 4 lata (14 035 / 10 407),
- +4,6% rok do roku (14 035 / 13 416),
- +1,5% kwartał do kwartału (14 035 / 13 825),
- +4,9% rok do roku w cenach ofertowych (16 384 / 15 622).
Gdańsk wyróżniał się już w I kwartale. Strefa Inwestorów pisała wtedy: “Na rynku wtórnym również Gdańsk wzrósł najmocniej”, podczas gdy większość miast notowała spadki lub stagnację. Model transakcyjny SonarHome pokazuje ten sam kierunek: +6,78% od początku 2026 r.
Ciekawsza dla sprzedającego jest różnica między ofertą a transakcją. W II kwartale 2026 r. wynosiła ona 16,7% (16 384 / 14 035). Rok wcześniej 16,4%, w II kwartale 2024 r. 16,7%, w II kwartale 2022 r. 16,2%. W II kwartałach lat 2022-2026 luka wynosiła 16-17%. Kwartał do kwartału wahała się jednak od ok. 9% (III kw. 2022) do ok. 19% (I kw. 2025), a średnio od 2022 r. wynosiła ok. 16% (obliczenia własne na danych NBP).
Ceny mieszkań w Gdańsku na tle innych miast
Gdańsk jest trzecim najdroższym z 7 największych miast, po Warszawie i Krakowie, a jednocześnie miastem o najszybszym wzroście cen transakcyjnych rok do roku w tej grupie. Dane: NBP, rynek wtórny, II kw. 2026, zmiana rok do roku to nasze obliczenia.
Z tych liczb wynikają dwie rzeczy:
- Gdańsk jest o 2,8% droższy od średniej 7 miast (14 035 wobec 13 657 zł/m²).
- Metr w Gdańsku kosztuje o 14,4% więcej niż w sąsiedniej Gdyni (14 035 wobec 12 267 zł/m²).
Ceny mieszkań w Gdańsku według dzielnic
Ceny w dzielnicach pochodzą z dwóch źródeł o różnych metodach. SonarHome szacuje cenę na podstawie aktów notarialnych (październik 2026), Tabelaofert podaje średnią z ogłoszeń (wrzesień 2026). Pierwsza kolumna jest bliższa temu, co kupujący płacą, druga temu, czego chcą sprzedający.
| Dzielnica | Szacunek z transakcji (SonarHome) | Średnia z ogłoszeń (Tabelaofert) |
|---|---|---|
| Młyniska | 21 081 zł/m² | 20 354 zł/m² |
| Brzeźno | 18 510 zł/m² | 19 179 zł/m² |
| Śródmieście | 18 165 zł/m² | 22 370 zł/m² |
| Przymorze (Wielkie) | 14 469 zł/m² | 19 132 zł/m² |
| Wrzeszcz (Górny) | 13 932 zł/m² | 17 980 zł/m² |
| Ujeścisko-Łostowice | 12 033 zł/m² | 13 788 zł/m² |
| Nowy Port | 10 564 zł/m² | 12 803 zł/m² |
| Krakowiec-Górki Zachodnie | 9 286 zł/m² | 10 205 zł/m² |
| Rudniki | 8 743 zł/m² (mediana) | 7 974 zł/m² (2 oferty) |
| Zaspa | brak danych | 19 678 zł/m² |
| Oliwa | brak danych | 20 250 zł/m² |
| Piecki-Migowo | brak danych | 16 219 zł/m² |
| Chełm | brak danych | 13 333 zł/m² |
Źródła: SonarHome, ceny mieszkań Gdańsk i strony dzielnic, październik 2026; Tabelaofert, ceny mieszkań Gdańsk, wrzesień 2026. Tabelaofert opisuje Wrzeszcz i Przymorze w całości, SonarHome ich części (Górny, Wielkie).
Uwaga: Kolumny nie są wprost porównywalne, bo różnią się metodą i miesiącem. Średnia dla Rudnik w ogłoszeniach opiera się na 2 ofertach. Najdroższa w ogłoszeniach dzielnica, Żabianka-Wejhera-Jelitkowo-Tysiąclecia (29 193 zł/m², +85,87% r/r, 24 oferty), to głównie nowe apartamenty przy morzu, a nie punkt odniesienia dla mieszkania z rynku wtórnego. Młyniska to niewielka dzielnica, więc jej wynik może opierać się na małej liczbie mieszkań i nie mówi wiele o typowym starszym bloku. Dla Rudnik SonarHome podaje medianę, a nie szacowaną cenę.
Od czego zależy cena mieszkania w Gdańsku
Różnica między najtańszą a najdroższą dzielnicą sięga ponad 12 tys. zł/m². Na ten rozrzut wpływa przede wszystkim pięć czynników:
- Bliskość morza i linii SKM lub tramwaju. Brzeźno, Przymorze i Zaspa mają w ogłoszeniach średnie powyżej 19 tys. zł/m², wyraźnie ponad średnią miasta.
- Centrum i zabytkowa lokalizacja. Śródmieście jest w czołówce w obu źródłach: 18 165 zł/m² w szacunku z transakcji i 22 370 zł/m² w ogłoszeniach.
- Udział nowych inwestycji w ofercie. W dzielnicach z nowymi projektami średnia z ogłoszeń skacze: Stogi +54,89% r/r, Młyniska +45,46% r/r według Tabelaofert. To efekt zmiany składu ofert, a nie podwyżki dla starego bloku obok.
- Typ budynku i standard. Wielka płyta na Zaspie czy Przymorzu wyceniana jest inaczej niż nowy budynek z windą i garażem w tej samej okolicy.
- Wielkość mieszkania. Małe lokale są droższe w przeliczeniu na metr. W ogłoszeniach kawalerki kosztują średnio 20 508 zł/m², a mieszkania 3-pokojowe 16 950 zł/m² (Tabelaofert, wszystkie oferty).
Cena wpływa też na czas sprzedaży. Według SonarHome oferta w Gdańsku jest aktywna średnio 100 dni.
| Obszar | Średni czas do wygaśnięcia oferty (SonarHome) |
|---|---|
| Gdańsk, całe miasto | 100 dni |
| Śródmieście | 130 dni |
| Wrzeszcz Górny | 107 dni |
| Przymorze Wielkie | 94 dni |
| Ujeścisko-Łostowice | 82 dni |
Ile kosztuje mieszkanie 40-70 m² w Gdańsku
Poniższa tabela to proste przeliczenie średnich NBP dla całego miasta na typowe metraże. Pokazuje rząd wielkości, a nie wycenę konkretnego lokalu.
| Metraż | Po cenie transakcyjnej (14 035 zł/m²) | Po cenie ofertowej (16 384 zł/m²) |
|---|---|---|
| 40 m² | 561 400 zł | 655 360 zł |
| 50 m² | 701 750 zł | 819 200 zł |
| 60 m² | 842 100 zł | 983 040 zł |
| 70 m² | 982 450 zł | 1 146 880 zł |
Źródło stawek: NBP, II kw. 2026; mnożenie własne.
Dla porównania średnie ceny całkowite z ogłoszeń według liczby pokoi (Tabelaofert, wrzesień 2026, oferty nowe i używane): kawalerka 661 081 zł, 2 pokoje 795 828 zł, 3 pokoje 1 087 232 zł.
Jak oszacować cenę własnego mieszkania w Gdańsku
Średnia miejska to dopiero początek. Tę listę kroków możesz przejść samodzielnie w jeden wieczór:
- Zacznij od ceny transakcyjnej, nie od średniej portalu. Dla Gdańska to ok. 14 tys. zł/m² na rynku wtórnym.
- Przejdź na poziom dzielnicy. Weź szacunek z transakcji z tabeli powyżej, a jeśli go nie ma, średnią z ogłoszeń podzieloną przez ok. 1,16 (czyli pomniejszoną o ok. 14%).
- Skoryguj o standard. W naszej Wyceniarce stosujemy mnożniki: mieszkanie do remontu ×0,85, w dobrym stanie ×1,0, po remoncie ×1,10.
- Porównaj co najmniej 8 podobnych ofert. Ta sama dzielnica, metraż w przedziale ±15% Twojego. Przy mniejszej liczbie ofert wynik jest mniej pewny.
- Sprawdź ceny transakcyjne w okolicy. Rejestr cen nieruchomości albo serwisy oparte na aktach notarialnych pokażą, za ile sprzedały się podobne lokale.
- Ustal cenę ofertową z zapasem na negocjacje. W Gdańsku od 2022 r. ceny w ogłoszeniach są średnio o ok. 16% wyższe od transakcyjnych (w poszczególnych kwartałach od ok. 9 do ok. 19%). To punkt odniesienia dla całego miasta, a nie reguła dla każdego mieszkania.
Przykład (arytmetyka ilustracyjna): mieszkanie 50 m² na Przymorzu Wielkim, po remoncie.
- Szacunek z transakcji dla dzielnicy: 14 469 zł/m² × 50 m² = 723 450 zł.
- Korekta za stan po remoncie: 723 450 zł × 1,10 = 795 795 zł.
- Typowa cena ofertowa przy luce 16,7%: 795 795 zł × 1,167 ≈ 928 700 zł.
Wynik oznacza, że realna cena sprzedaży takiego lokalu może leżeć w okolicy 800 tys. zł, nawet jeśli ogłoszenie startuje wyżej. Jeśli chcesz szybko porównać swoje mieszkanie z podobnymi ofertami, skorzystaj z bezpłatnej wyceny mieszkania online. O tym, do czego taka wycena się przydaje, a do czego nie, piszemy w tekście po co wycena mieszkania online, a o tym, skąd biorą się jej liczby, w artykule jak działa wiarygodna wycena online.
Pamiętaj: Wycena online opiera się na cenach ofertowych podobnych mieszkań. Nie jest operatem szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego, którego potrzebujesz np. do kredytu, spadku czy podziału majątku.
Sprzedajesz sam czy z biurem? Co oznacza rosnący rynek
Rosnące ceny nie oznaczają, że każde mieszkanie sprzeda się szybko. Średnio 100 dni na rynku i utrzymująca się, średnio ok. 16-procentowa luka między ofertą a transakcją pokazują, że kupujący w Gdańsku negocjują.
W praktyce:
- Cena wyraźnie powyżej typowej luki ofertowej (ok. 16%) zostawia mało miejsca na negocjacje i może wydłużyć sprzedaż.
- W Śródmieściu, gdzie ofert jest najwięcej (778 według SonarHome), oferta czeka średnio 130 dni, więc realna cena ma tu jeszcze większe znaczenie.
- Decyzję o sprzedaży z pośrednikiem lub bez warto podjąć po porównaniu kosztów i czasu, a nie tylko prowizji.
Jeśli rozważasz sprzedaż samodzielnie, przeczytaj, dlaczego część właścicieli odmawia pośrednikom. Z drugiej strony rynku biura nieruchomości w Gdańsku walczą o tych samych sprzedających. Dla nich przygotowaliśmy wyceniarkę nieruchomości na stronę biura i zestawienie, ile kosztuje pozyskanie umowy pośrednictwa.
Najczęstsze pytania
Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Gdańsku w 2026 roku?
Według NBP średnia cena transakcyjna mieszkania z rynku wtórnego w Gdańsku wyniosła w II kwartale 2026 roku 14 035 zł za metr kwadratowy. W ogłoszeniach z tego samego rynku sprzedający oczekiwali średnio 16 384 zł za metr. Model oparty na aktach notarialnych SonarHome pokazywał we wrześniu 2026 roku ok. 13 781 zł za metr. Wyższe średnie z portali, rzędu 18 600 zł za metr, obejmują także nowe mieszkania od deweloperów, więc nie są dobrym punktem odniesienia przy sprzedaży mieszkania używanego.
Czy ceny mieszkań w Gdańsku rosną?
Tak. Według danych NBP cena transakcyjna na rynku wtórnym w Gdańsku wzrosła o 4,6 procent rok do roku i o 1,5 procent kwartał do kwartału w II kwartale 2026 roku. W ciągu czterech lat, od II kwartału 2022 roku, wzrosła o 34,9 procent, z 10 407 do 14 035 zł za metr. To najszybszy wzrost rok do roku wśród siedmiu największych miast w Polsce, gdzie średnia zmiana wyniosła 0,7 procent.
Która dzielnica Gdańska jest najtańsza, a która najdroższa?
Według szacunków SonarHome opartych na aktach notarialnych z października 2026 roku najdroższe są Młyniska (ok. 21 081 zł za metr), Brzeźno (ok. 18 510 zł) i Śródmieście (ok. 18 165 zł). Najtańsze są Rudniki (ok. 8 743 zł), Krakowiec-Górki Zachodnie (ok. 9 286 zł) i Nowy Port (ok. 10 564 zł). Wyniki dla małych dzielnic, takich jak Młyniska, trzeba czytać ostrożnie, bo mogą opierać się na małej liczbie mieszkań. Dla Rudnik SonarHome podaje medianę.
Dlaczego ceny w ogłoszeniach są wyższe niż ceny transakcyjne?
Ogłoszenie pokazuje cenę, jaką sprzedający chce uzyskać, a transakcja cenę po negocjacjach. Sprzedający zostawiają sobie zapas, a część zbyt drogich ofert w ogóle się nie sprzedaje i nadal zawyża średnią. W Gdańsku według danych NBP ceny ofertowe na rynku wtórnym były w II kwartale 2026 roku o 16,7 procent wyższe od transakcyjnych. Od 2022 roku różnica wynosiła średnio ok. 16 procent, ale w poszczególnych kwartałach wahała się od ok. 9 do ok. 19 procent.
Ile kosztuje mieszkanie 50 m² z rynku wtórnego w Gdańsku?
Przy średniej cenie transakcyjnej NBP z II kwartału 2026 roku, czyli 14 035 zł za metr, mieszkanie o powierzchni 50 metrów kosztuje ok. 701 750 zł. Przy średniej cenie ofertowej 16 384 zł za metr ogłoszenie dla takiego lokalu pokaże ok. 819 200 zł. Faktyczna kwota zależy od dzielnicy, standardu i budynku. Na Przymorzu Wielkim szacunek z transakcji wynosi ok. 14 469 zł za metr, czyli ok. 723 450 zł za 50 metrów przed korektą o stan mieszkania.
Czy Gdańsk jest droższy od Gdyni?
Tak. Według NBP średnia cena transakcyjna mieszkania z rynku wtórnego w Gdańsku wyniosła w II kwartale 2026 roku 14 035 zł za metr, a w Gdyni 12 267 zł za metr. Oznacza to, że metr w Gdańsku jest o ok. 14,4 procent droższy. Oba miasta drożeją szybciej niż średnia siedmiu największych miast: Gdańsk o 4,6 procent rok do roku, Gdynia o 3,9 procent.